Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке

Люди, которым нужен кредит или, в данный момент, нас интересует ипотека, всегда ищут наиболее выгодные предложения в доступных банках.

В этом случае большинство из нас сначала смотрит только на процентную ставку.

Еще меньше потенциальных заемщиков обращают внимание на так называемый «мелкий шрифт», который часто означает дополнительные комиссии.

Но, как известно, людей меньше беспокоит сама система выплаты ипотечных кредитов.

Аннуитетный и дифференцированный платежи: что это и в чем заключаются, их плюсы и минусы

Выбирая ту или иную платежную систему, необходимо понимать, что выбор существенно повлияет на конечную стоимость ипотеки.

важно иметь четкое представление о том, сколько вам в конечном итоге придется заплатить по кредиту, что такое аннуитет и дифференцированный взнос и в чем разница между ними.

Постараемся разобраться, в чем преимущества и недостатки каждого.

Аннуитетная система

Сама по себе эта система предполагает, что выплаты по ипотеке производятся равномерно, в определенные периоды в течение всего периода, необходимого для расчета.

Если заемщик платит за первый месяц 25 тысяч рублей, то в последующие месяцы до конца срока размер выплаты будет такой же.

Многим очень нравится такая стабильность выплат. Однако мало кто понимает, что такая формула не всегда дает абсолютную выгоду для взявших ипотеку.

Расчет аннуитетов предполагает разницу между соотношением между процентами, начисленными за обслуживание основного долга, подлежащего погашению, и процентами, которые банк получает за весь период погашения ссуды.

Фактически, если на начальный период ссуды сумма взносов включает проценты по самой ссуде, то общая задолженность будет погашена только частично. Фактически это происходит до середины срока ипотеки.

По прошествии так называемой половины срока использования начинает выплачиваться основная часть общей суммы долга.

Полезное видео:

необходимо понять, почему это происходит. Дело в том, что аннуитетная схема предполагает, что сначала выплачиваются только проценты за пользование ссудой и что выплаты производятся за весь период.

После выплаты процентов заемщик начинает выплачивать основную сумму долга. Банки получают свои льготы раньше срока, не дожидаясь окончания срока кредита.

Если вы попытаетесь выплатить ипотечный кредит раньше, чем ожидалось, например, через два с половиной года из пяти первоначально согласованных, вы можете столкнуться со следующей проблемой: может оказаться, что платежи за прошлый период были произведены только 20-25%.

Итак, к минусам аннуитетных выплат можно отнести:

• Невозможность погасить весь период досрочно;
• Первоначальный взнос — это платеж банку за использование ипотеки.

У такой программы есть свои плюсы. Например, человеку со стабильной зарплатой будет намного дешевле платить одну и ту же сумму каждый месяц.

Короче говоря, преимущества годовой ренты включают:

• Возможность равномерной выплаты на весь период;
• Снизить нагрузку на заемщика по платежам;
• Возможность рассчитывать на получение большей суммы кредита.
• Умение рассчитывать собственные силы на несколько лет;

Последнее относится именно к ипотеке и, в меньшей степени, к автокредиту, поскольку в этих случаях может быть запрошена действительно значительная сумма.

Дифференцированная система

Дифференцированная ставка будет означать уменьшение суммы выплат, если заемщик ежемесячно вовремя выплачивает долг.

Причина в том, что общая задолженность будет разделена поровну и распределена на весь период погашения. Однако проценты начисляются на остаток долга после каждого ежемесячного платежа.

Следовательно, часть платежа, приходящаяся на основной долг, будет все время одинаковой, а процент будет рассчитываться каждый месяц по-новому.

Читайте также: Основная процедура и особенности списания ипотечной задолженности

Такое объяснение невольно наталкивает на мысль, что дифференцированный платеж более выгоден, чем аннуитет. Калькуляторы дифференцированных выплат по кредиту предполагают запланированное погашение долга и выплату процентов по остатку этого долга.

Итак, к преимуществам многоуровневых платежей можно отнести:

• Возможность возмещения «по номиналу» за весь период;
• Возможность досрочного погашения в любой момент.

Несмотря на всю привлекательность таких графиков, здесь есть некоторые недостатки. К недостаткам, которые более очевидны, чем другие, относятся:

• Основная нагрузка приходится на начальную фазу;
• Заемщики могут получить меньше, чем ожидают.
• Возможность получения отказа в предоставлении ипотеки;

Подводя итог вышесказанному, при выборе той или иной схемы выплат по ипотеке заемщику не всегда будет доступна дифференцированная схема, так как она более выгодна для него и менее выгодна и удобна для банка.

Похожие видео:

Какая схема платежей будет предпочтительнее для той или иной категории заемщиков

Несмотря на привлекательность дифференцированных платежей, не каждый может позволить себе выбрать именно эту схему. Основная причина в том, что не все люди могут вносить суммы по структурированному графику.

Заемщики, которые:

• Наличие нефиксированного дохода;
• Вам нужно получить большую сумму.
• Они работают по очереди;

Судя по дифференцированному сроку, в первые месяцы у многих возникают трудности с выплатами.

Что касается проблем с нефиксированным доходом, то проблема здесь в невозможности заранее рассчитать свои шансы. Но такие выплаты будут удобны тем, кто точно знает, что в ближайшее время сможет досрочно погасить долг.

Видео о том, какую платежную систему выбрать:

Аннуитетные выплаты будут очень выгодны людям, которые получают стабильный ежемесячный доход, часть которого человек может легко отдать банку на погашение долга.

Преимущества, несмотря на переплату:

• Возможность получить максимально возможную сумму;
• Равные доли оплаты почти всегда исключают возможность исчерпания средств.
• Нет необходимости ежемесячно проверять новую программу, адаптируясь к ней;

Как рассчитываются платежи по ипотеке в Сбербанке и других крупных банках

Формула расчета дифференцированного платежа: где NP — проценты, начисленные за период; остаток по кредиту за один месяц; PS — процентная ставка по кредиту

Каждый банк рассчитывает проценты по-разному. Но все они используют одни и те же формулы. С помощью последнего вы сможете узнать, как рассчитать размер ежемесячного платежа с учетом общего баланса.

При расчете дифференцированных выплат специалисты обычно исходят из следующих значений:

• Общая сумма регулярного платежа;
• Основной долг;
• В остальном главный.
• Начисление процентов ежемесячно;

Остаток основного долга будет рассчитан на начало и конец календарного месяца. Примером может служить следующая таблица:

Срок кредита и процентная ставка: один год и 20% годовых

номер транзакции	Долг	Интерес	Основной долг	Сумма оплаты
1	1 000 000	16,67	83330	100 000
2	916670	15,28	83330	98610
3	833340	13,89	83330	97200
4	750010	12,5	83330	95830
5	666680	11.11	83330	94440
6	583350	9,72	83330	93050
7	500020	8,33	83330	91660
восемь	416690	6,94	83330	90270
девять	333360	5,56	83330	88890
10	250030	4,17	83330	87500
одиннадцать	166700	2,78	83330	86110
12	83370	1,39	83330	84760
ОБЩИЙ	108,34	1 000 000	1108000

На примере ипотеки на сумму, равную 1 млн условных акций, мы можем наглядно увидеть, как работает система дифференцированных выплат.

Итак, рассмотрим пример расчета аннуитетных платежей:

Срок кредита и процентная ставка: один год и 20% годовых

номер транзакции	Долг	Интерес	Основной долг	Сумма оплаты
1	1 000 000	16,67	75970	92630
2	924030	15.4	77230	92630
3	846800	14.11	78520	92630
4	768450	12,8	79830	92630
5	668450	11,47	81160	92630
6	607290	10,12	82510	92630
7	524770	8,75	83890	92630
восемь	440890	7,35	85290	92630
девять	355600	5,93	86710	92630
10	268890	4,48	88150	92630
одиннадцать	180740	3,01	89620	92630
12	91720	1,52	91120	92630
ОБЩИЙ	111,61	1 000 000	1111610

Как можно понять из статьи, выбор той или иной платежной системы напрямую зависит от финансовых возможностей заемщика, а также других обстоятельств.

Для большинства людей со стабильным доходом в виде регулярной зарплаты аннуитетная система будет выгодна.

Если заемщик желает досрочно погасить ипотеку, его выбор — многоуровневые платежи.

Видео от эксперта