Дешевая ипотека — не миф. Существенно сэкономить на выплатах по ипотеке вполне можно, а для этого необходимо не только воспользоваться выгодной кредитной программой, но и постараться оптимизировать выплаты. И ниже мы расскажем, как это сделать.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос, который вы вносите вначале при подаче заявления на получение ипотечной ссуды, называется первоначальным взносом. Многие стараются сэкономить и внести их в минимальную сумму — как правило, это не менее 20% от суммы кредита. Между тем, это не экономит ваши деньги, а как раз наоборот.
Дело в том, что чем больше сумма первоначального платежа, тем меньше сумма, выдаваемая в кредит. Кроме того, снижаются и проценты. В конечном итоге, гораздо выгоднее изначально вложить больше, а на остальное взять ссуду. Сумма переплаты также сильно зависит от схемы погашения долга. При подаче заявки на получение кредита рекомендуем воспользоваться онлайн-калькулятором в банке, услугами которого вы будете пользоваться для получения кредита. Таким образом, у вас будет очень четкое представление о том, насколько переплата отличается от большей суммы первоначального взноса.
Схема выплаты
Разные банки могут предлагать разные варианты схем погашения ипотечного кредита. Но, как правило, два из них всегда являются приоритетными и присутствуют в программах каждого банка. Это аннуитет и классическая схема оплаты.
Что такое аннуитетная схема? Он основан на том факте, что вы сначала платите банку в первую очередь проценты, а выплачиваете лишь небольшую сумму основного долга или «основной» суммы ссуды. Только после выплаты процентов ваши платежи погашают основную сумму. Чем удобна такая схема? Платежи будут разделены на примерно равные суммы, что означает, что вы можете четко понимать, сколько денег вам нужно для следующего платежа. Однако схема хоть и удобна, но в финансовом отношении менее выгодна, чем классическая. Почему?
Аннуитетная схема не позволяет быстро погасить основной долг перед банком. Первоначальные платежи будут рассчитаны на выплату текущих процентов, и лишь небольшая часть предназначена для закрытия «тела» кредита. Следовательно, переплата по ипотечному кредиту будет выше.
Классическая схема предполагает следующее. Каждый месяц вы платите фиксированную часть основной суммы и проценты на оставшуюся часть. В результате выплаты по кредитной программе к концу снижаются. Это выгоднее аннуитета именно потому, что позволяет быстро выплатить банку «тело» кредита, так что переплата процентов в итоге оказывается довольно небольшой. Если у вас есть такая возможность, воспользуйтесь классической схемой кредитования. Однако стоит подготовиться к тому, что в самом начале погашения долга вам придется внести крупные суммы денег.
Оформление ипотечного кредита в своем “зарплатном” банке
Довольно часто банк, через который вы получаете свою ежемесячную зарплату, может предлагать более выгодные программы ипотечного кредитования, чем другие финансовые учреждения. Потому что так оно и есть? Дело в том, что банку важно минимизировать риск возникновения проблемной ссуды. Для постоянных клиентов банк может легко следить за стабильностью получения зарплаты и ее размера. В результате многие банки готовы предоставить своим наемным клиентам гораздо более выгодные процентные ставки по кредитам, снизить размер страховки и размер разовых комиссий.
Рефинансирование
Допустим, вы взяли ипотечный кредит в одном из банков год назад. И вот, год спустя, вы нашли более выгодную кредитную программу и хотели бы ею воспользоваться. Сразу оговоримся — имеет смысл, если разница в процентах по кредиту больше двух процентов. Потому что? Дело в том, что рефинансирование требует дополнительных затрат. Это новое оформление документов, работа оценщика, страховка и так далее. Если разница составляет менее двух процентов, выгода от перехода на новую программу будет незначительной или совсем не будет.
Рефинансирование — это программа получения ссуды на новых условиях для погашения старой, но не обязательно в том же банке, услугами которого вы изначально пользовались.
Досрочное погашение кредита
Это может быть частичное или полное досрочное погашение кредита. Выплачивая ежемесячно больше, чем требуется, вы можете быстрее погасить ссуду и снизить переплаченные проценты. Важно знать, что внесенные дополнительные средства могут поступить:
- общие выплаты, то есть срок погашения кредита сокращается за счет уменьшения суммы ежемесячных платежей и процентов.
- возврат последних платежей;
- уменьшение сумм последующих ежемесячных платежей;
Банки обычно не рекомендуют полную предоплату из-за упущенной выгоды. При подаче заявки на ссуду обычно обсуждается вопрос о том, можно ли погасить ссуду раньше, чем предполагалось, и когда это можно будет сделать. Как правило, должна пройти не менее одной трети срока кредита, чтобы досрочно погасить ссуду без штрафных санкций со стороны банка.
