Ипотека с завышением: плюсы и минусы, возможные риски

Узнаем, что такое завышение стоимости квартиры с ипотекой, нужно ли это делать и если да, то в каких случаях. Также мы подробно остановимся на рисках для продавца и покупателя, внимательно рассмотрим плюсы и минусы этого процесса, какие меры для этого нужно предпринять и какие документы нужны. Для начала попробуем разобраться, как оценивается недвижимость по ипотеке, зачем нужен первоначальный взнос и что такое преувеличение.

Как происходит ипотечный процесс?

Итак, рассмотрим процесс принятия объекта недвижимости в ипотеку. В первую очередь стоит понимать, что размер кредита формируется банком исходя из стоимости приобретаемого жилья. Как известно, существует несколько видов затрат: кадастровые, ликвидационные, потребительские, инвентарные и т.д. Но банк всегда имеет в виду рыночную цену — ведь именно эта цена дает банку гарантию рентабельности денежного вложения, если покупатель не может выплатить ссуду.

Поэтому некоторые покупатели находят выход, искусственно завышая рыночную стоимость недвижимости. Следовательно, их условия ссуды более выгодны, и требование о первоначальном взносе также не требуется. Как это работает?

Для большинства банков предварительным условием одобрения ипотеки является первоначальный взнос. Это необходимо для:

• Сведите к минимуму риск для банка в случае, если вам нужно продать квартиру за неуплату. Сумма взноса предназначена для покрытия разницы между продажной ценой и рыночной ценой квартиры.
• Предоставьте банку льготы, потому что при низком первоначальном взносе или его отсутствии банк будет вынужден положить больше денег в резерв.
• Подтвердите надежность и платежеспособность покупателя по ипотеке. Ведь, как правило, если человек смог предоставить сумму первого взноса, он продолжит регулярно платить.

Теперь, когда нам ясно, как оценивается недвижимость и зачем нужен залог, перейдем к основному вопросу. Давайте сначала рассмотрим, какой пакет документов требуется банку для оценки стоимости жилья.

Оценочный альбом – что это и каким образом он формируется

Чтобы предоставить банку полную информацию о том, сколько стоит дом на рынке недвижимости, необходимо сформировать оценочный альбом. Обычно это делают профессиональные оценщики или оценочные фирмы, аккредитованные выбранным вами банком. Что на таком альбоме?

• информация о квартире и фоторепортаж;
• формируется фактическая цена на недвижимость.
• описывает условия местности, в которой находится недвижимость;
• предоставляет данные о продаже аналогичных квартир и их ценах;
• сравниваются и анализируются похожие предложения;
• информация о состоянии самого дома;

На основании этой и другой информации аналитический отдел банка делает вывод о том, выгодно ли выдавать заемщику ссуду на покупку данной квартиры.

Как правило, ответственность за подготовку к оценке и стоимость оценочного альбома ложится на покупателя. Но в некоторых случаях, по согласованию сторон, эти расходы могут быть возложены на продавца. Это делается, например, если в квартире была проведена незаконная перепланировка или если продавцу выгодно, чтобы цена покупки не соответствовала реальной. Конечно, занижение выгодно и продавцу, потому что он будет платить меньше налогов. Однако стоит помнить, что это чревато проблемами с налоговой службой и проблемами с банком.

По такой же схеме возможна ипотека с премией на недвижимость. Если у вас недостаточно денег для первоначального платежа или сумма недостаточна, этот прием позволит вам обойти требование банка. Как именно это можно сделать?

Как правильно оформить завышение рыночной цены и когда этого не стоит делать

Переоценка ипотеки возможна по согласованию с продавцом и оформляется в виде расписки или авансового договора. Работает только в том случае, если квартира с завышенной ценой есть не только в договоре, но и в рейтинговом альбоме. Как это бывает?

Вы покупатель и хотите купить дом по завышенной цене. Если продавец соглашается сделать это, вам необходимо будет составить предварительное соглашение, в котором указана сумма, на которую имеет место преувеличение. То есть предполагается, что вы выплачиваете аванс в качестве компенсации в случае расторжения контракта по вашей вине как покупателя, и в этом случае аванс остается у продавца. Это наиболее распространенный способ купить жилищный заем по завышенной цене. Как правило, в отличие от реальных авансов, сумма довольно большая, а сам договор составляется в трех экземплярах: на продавца, покупателя и банк.

Поскольку этот метод не совсем законен, необходимо понимать риски. Рассмотрим их подробнее:

1. Собираясь совершить такую ​​сделку, нужно быть полностью уверенным в своем доходе. Если возникнут проблемы с выплатами, вы можете остаться не только без жилья, но и под следствием.
2. Если продавец не внушает вам доверия, вы сильно рискуете, поэтому в такой ситуации нужно еще раз тщательно все взвесить.
3. Если дом не имеет большого количества сравнений с конкурентоспособными ценами, например, если он слишком дорогой, оценщик вряд ли заключит сделку по увеличению его стоимости.
4. Если ваша схема будет раскрыта банком, вам не выдадут ссуду и, кроме того, могут возникнуть проблемы с законом, так как это действие считается мошенничеством.

При этом продавец рискует разработать такую ​​схему, так как формально забрал деньги у покупателя заранее. К тому же существует риск уплаты тринадцатипроцентного налога не с реальной стоимости жилья, а по завышенной.

Поэтому перед принятием решения стоит тщательно взвесить все аспекты такой договоренности.

Плюсы и минусы ипотеки с завышением

Таким образом, появляется возможность переоценить ипотеку без первоначального взноса или возможности вложить часть средств в недвижимость — сделать ремонт или купить необходимую мебель. Если рассматривать сам процесс пошагово, он выглядит так:

• допустим, квартира стоит 1000000 руб. Первоначальный взнос составит 20%, то есть 200 000 руб.
• Банк, в свою очередь, выдает ссуду на сумму, которой на самом деле не было.
• Вы соглашаетесь с продавцом о преувеличении, составляете предварительный договор, который якобы уже получил от вас задаток.
• Он отправляется в банк как доказательство вашей платежеспособности.

Как видите, схема простая. Однако прежде чем решиться на это, внимательно изучите все риски, которые мы указали в этой статье.

Важно! Предварительная договоренность между продавцом и покупателем должна быть оформлена юридически грамотно и с учетом всех тонкостей. В противном случае вы рискуете не получить ссуду и подвергнуться расследованию как возможный мошенник. Кроме того, если одна из договаривающихся сторон окажется недобросовестной, ситуация чревата потерей денег и судебным разбирательством.