Как взять коммерческую ипотеку физическому лицу?

Коммерческая ипотека — отличная альтернатива для физических лиц. Если раньше кредит на покупку недвижимости для своей компании могли брать только юридические лица, то теперь такая возможность доступна и рядовым гражданам.

Однако стоит понимать, что в этом случае предлагают нам банки и какие подводные камни могут содержаться в их предложениях.

Кому оформляют коммерческую ипотеку?

Ссуды под коммерческую недвижимость выдаются физическим лицам. Юридические лица не могут рассчитывать на это предложение, так как данная кредитная программа открыта специально для граждан, которые не могут оплатить кредит за счет оборотных средств компании. Кроме того, в то же время у юридических лиц уже есть множество вариантов покупки недвижимости через ипотеку.

Коммерческая ипотека изначально позиционировалась как жизнеспособная альтернатива корпоративным займам. Поэтому для последнего его регистрация не предусмотрена.

Другими словами, вы не сможете погасить ссуду за счет средств компании, и вам придется платить за счет своего дохода.

Условия коммерческой ипотеки

Нежилые объекты обычно стоят намного дороже обычных жилых квартир. И поэтому банки, выдающие такую ​​ипотеку на имя физического лица, всегда требуют хорошего залога по ссуде. Такой подход к бизнесу вполне логичен, ведь ни один банк не пойдет на сотрудничество, не будучи уверенным в том, что предоставленные заемщику средства в конечном итоге им вернутся.

Преимущества коммерческой ипотеки

Поэтому банк требует заложить ценное имущество. Наиболее распространенная практика — оформление ипотеки на недвижимость, приобретенную с помощью ипотеки. Следует понимать, что это условие распространяется и на более целевые кредиты: заемщик передает приобретенное имущество в ипотеку банку, тем самым гарантируя, что он вернет полную сумму кредита, даже если он потеряет кредитоспособность.

Примечание! Несмотря на то, что ипотечная недвижимость часто выступает в качестве залога, вы также можете закладывать недвижимость, которая уже принадлежит вам. Также принимаются титулы. Не имеет значения тип недвижимости, важно только, чтобы ее стоимость была выше суммы кредита и банк, продав ее в случае неуплаты ипотеки, получил обратно все свои деньги.

Схема предложения коммерческой ипотеки

Конечно, можно обойтись и без гарантий. Для заемщика такой вариант более выгоден — вы будете уверены, что купленный предмет у вас не отберут и сможете делать с ним все, что угодно, не спрашивая разрешения банка.

Однако банки обращаются к такой сделке гораздо реже и, кроме того, вам придется внести крупную сумму в качестве первого взноса. Обычно он достигает 30% от стоимости залоговой недвижимости. Некоторые банки предлагают до 40%, но большая часть его суммы колеблется от 20 до 30%.

Другие условия коммерческой ипотечной ссуды включают:

• Разные банки предлагают разную максимальную сумму кредита. Однако ни один из них не может взять больше 200000000 рублей;
• При оформлении кредита в рублях процентная ставка будет не ниже 11,5% годовых. Для остальных валют минимальная ставка ниже на 10%.
• В зависимости от размера ссуды, стоимости, важности гарантии и размера дохода заемщика срок ссуды может варьироваться от 5 до 15 лет;

Пример условий программы «Коммерческая ипотека» в Абсолют Банке. Если вы не предоставите дополнительные гарантии кредитору, вы не сможете оформить ипотеку на сумму, превышающую 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Требования к заемщику

Главное требование — потенциальный заемщик должен быть физическим лицом. Однако следует уточнить, что данная услуга предоставляется не всем категориям граждан.

Кредиторы предоставляют коммерческую ипотеку только тем, кто:

• Индивидуальный предприниматель;
• Топ-менеджер конкретной компании или организации.
• Владелец компании;

Но даже определенный социальный статус не гарантирует, что кредитор обязательно примет сделку с вами.

Требования к участникам сделки по коммерческой ипотеке

Для коммерческой ипотеки действуют те же правила, что и для обычных кредитов, а именно:

• Клиент должен быть совершеннолетним;
• Заемщик должен быть гражданином РФ.
• На момент последнего платежа клиенту должно быть не более 65 лет;

Требования к помещению

Банки готовы оформить ипотеку не на все объекты недвижимости.

Особенно это актуально для нежилых помещений, к которым требований намного больше, чем к жилым квартирам. Первое, на что следует обращать внимание при выборе объекта недвижимости, — это его расположение.

На самом деле, помимо того, что не все банки предоставляют коммерческие ипотечные услуги, эта программа не получила широкого распространения во всех регионах. Таким образом, вам необходимо выбрать объект, подпадающий под действие данной программы ипотечного кредитования. Регион необходимо указать в банке, с которым вы решили сотрудничать.

Если ваша недвижимость находится на территории действия программы, стоит проверить, соответствует ли она следующим требованиям:

• Брать ипотеку на маленькую комнату нецелесообразно. Поэтому банки выдают его исключительно для объектов недвижимости, площадь которых равна или превышает 150 квадратных метров;
• Выбранный объект недвижимости должен относиться к одному из типов объектов капитального строительства. То есть это должно быть большое здание, предназначенное для конкретной деятельности. Например, структура, адаптированная для работы офисов, склада, торговли, производства или для работы обслуживающего предприятия (ресторан или гостиница). Если строительство здания не завершено, оно все равно подпадает под это определение.

Важно! Если выбранная недвижимость является временной постройкой или нестационарной некапитальной структурой, ее нельзя приобрести по коммерческой ипотеке.

• Имущество не должно принадлежать третьим лицам или иметь финансовое бремя;
• Недвижимость должна находиться в регионе, где действует программа коммерческой ипотеки.

В какие банки обратиться?

Не все российские банки участвуют в программе коммерческого ипотечного кредитования. Вместе с тем, банки, которые еще могут предоставить эту услугу, редко могут предложить заемщику выгодные условия и гарантированное выполнение операции в полном соответствии с требованиями.

Поэтому стоит рассмотреть предложения крупных российских банков, которые способны не только просто заключить с вами такой договор, но и предоставить заемщику возможность удобно и приятно кредитовать.

Сбербанк

В Сбербанке эта программа представлена ​​под названием «Деловая недвижимость». Он предусматривает продление срока кредита (до 10 лет) и с учетом особенностей бизнеса заемщика.

Однако недвижимость можно приобрести только у одного из аккредитованных застройщиков банка. Это условие сужает выбор, но дает полную гарантию того, что вы приобретете помещение у надежной компании.

При этом данная ипотека в Сбербанке не предусматривает комиссии за выдачу кредита и его досрочное погашение. Есть возможность рефинансирования.

Условия Сбербанка по программе «Деловая недвижимость”

ВТБ 24

Банк ВТБ24 позволяет приобретать коммерческую недвижимость для любых целей.

Ипотека выдается в виде разовой ссуды, и на приобретенное имущество предоставляется залог в качестве обеспечения ипотеки.

Это предложение называется «Ипотека компании».

Также при дополнительной гарантии можно получить ипотеку без первоначального взноса, который составляет 15% от суммы кредита. Банк позволяет отложить срок погашения кредита до шести месяцев.

Россельхозбанк

В Россельхозбанке также можно оформить ипотеку на покупку коммерческой недвижимости. Заявку на получение кредита можно подать на официальном сайте банка.

В банке предусмотрена возможность дальнейшего финансирования ремонта ипотечной собственности, а срок полного погашения кредита может быть отсрочен до 1 года.

Стоит обратить внимание на то, что хотя банк предусматривает возможность кредитования без участия за счет собственных средств, все же лучше внести первоначальный взнос. Это снизит процентную ставку.

Альфа банк

В Альфа-Банке предусмотрена возможность покупки коммерческой недвижимости в ипотеку и рефинансирования ранее выданных кредитов данного типа.

Но поскольку этот вид ипотеки предполагает выдачу средств на развитие бизнеса, в принципе заемщик должен быть индивидуальным предпринимателем.

Росбанк

Росбанк предлагает коммерческую ипотеку для малого бизнеса. Обязательным условием является передача ипотечной недвижимости банку в залог.

Банк акцентирует внимание на том, что в основном ипотечные кредиты выдаются клиентам, которые ведут малый бизнес в арендованных помещениях и желают их приобрести. Для постоянных клиентов ожидается снижение процентных ставок и увеличение срока кредита.

АК Барс

Банк АК Барс предлагает своим клиентам программу «АК Барс — Бизнес», специально разработанную для покупки коммерческой недвижимости. Ипотека оформляется только в рублях.

Банк предлагает оформить кредит на крупную сумму, без комиссии за досрочное погашение и получение кредита. В первый год ссуды заемщик обязан оформить страховку по ссуде на недвижимость, поскольку в дальнейшем ему придется передать ее в залог банку.

Альтернативой этой гарантии является внесение первого взноса, размер которого варьируется от 40 до 80% от суммы кредита.

Сравнительная характеристика банков

Банк	Условия кредита	Процентная ставка	Сумма кредита
Сбербанк	До 10 лет	От 11,8%	От 150 000 руб
ВТБ 24	До 10 лет	16,5% (но можно уменьшить или увеличить, потому что это зависит от срока кредита и дохода заемщика)	От 4 000 000 руб
Россельхозбанк	До 10 лет	От 11,5%	От 500000 до 20000000 рублей
Альфа Банк	До 25 лет (кроме первого взноса 15% от суммы кредита)	18%	До 100000 руб
Росбанк	До 7 лет	12,22–13,76%	От 1000000 до 100000000 рублей
АК Бар	До 10 лет	16%	От 500 000 до 10 000 000 рублей

Расчетный калькулятор

Чтобы понять, какие ежемесячные платежи вам придется вносить на весь срок кредита, желательно воспользоваться специальным калькулятором.

Здесь вы можете рассчитать размер ежемесячного платежа, исходя из суммы кредита, суммы первоначального взноса, срока кредита и процентной ставки. : Ежемесячная комиссия: Переплата в денежном выражении: Включено: Проценты по кредиту: Единовременная комиссия: Ежемесячные платежи: Ежегодные выплаты: Переплата в процентах: Общая сумма к погашению:

Как оформить коммерческую ипотеку?

Поскольку приобретенная недвижимость не может быть передана в залог сразу после оформления коммерческой ипотеки (поскольку право собственности не сразу переходит к заемщику), это существенно нарушает интересы кредитора. Поэтому существует несколько схем получения ипотеки одновременно.

Будет полезно просмотреть:

Ожидает продавец недвижимости

Этот вариант наиболее удобен для банка, но не все продавцы недвижимости пойдут на такую ​​сделку.

Условия получения корпоративного кредита

Однако по ходу дела ему будет выдано гарантийное письмо от банка, подтверждающее, что он все равно получит полную сумму, что должно убедить продавца в честности сделки:

1. Заключение договора купли-продажи объектов;
2. Передача продавцу аванса за объект, размер которого равен стоимости залога;
3. Получение гарантийного письма от банка, согласно которому оставшаяся невыплаченная сумма будет передана продавцу, как только право собственности перейдет к новому владельцу;
4. Регистрация прав покупателя недвижимости;
5. Оформление договора залога;
6. Получение заемщиком оставшихся денежных средств и их последующая передача продавцу.

Продавец закладывает недвижимость

С точки зрения оформления документов этот вариант самый сложный, но интересы ни одной из сторон сделки не будут нарушены:

1. Передача аванса, сумма которого равна стоимости гарантии, от покупателя к продавцу (одновременно передается гарантийное письмо из банка);
2. Собственник передает имущество в залог кредитору, после чего оформляет договор купли-продажи;
3. Оставшуюся сумму получает владелец;
4. Регистрация прав новому собственнику и передача ему залога.

Условия получения корпоративного кредита

Дополнительная регистрация компании

Этот вариант используется очень редко из-за его сложности и продолжительности.

Однако в некоторых случаях для заемщика это единственный выход:

1. Текущий владелец регистрирует новую компанию, которая получает права на это имущество;
2. Новая компания передает это имущество в залог банку и получает ссуды;
3. Оформление перехода права собственности от покупателя к продавцу.

Перечень необходимых документов

Но какой бы вариант вы ни выбрали, вам нужно будет предоставить кредитору все необходимые документы.

В большинстве банков их список неизменен:

• Копия свидетельства о браке и рождении детей (при наличии);
• Документ о правах на недвижимое имущество и подтверждение отсутствия на нем финансовых обременений (со стороны продавца).
• Оригинал документа о ИНН;
• Оригинал и копия паспорта;
• Информация о доходах;
• Информация об активах (движимых и недвижимых), уже находящихся в собственности заемщика;
• Проект договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
• Оценка его стоимости;
• Страхование жизни и ипотеки клиентов;
• Копия военного билета (при наличии);

Дополнительно индивидуальным предпринимателям потребуется собрать:

• Свидетельство о регистрации предпринимателя;
• Лицензия на этот бизнес.
• Документы о доходах и задолженности по платежам;
• Выписка из реестра, в которой рассказывается о видах деятельности индивидуального предпринимателя;

Полный список документов на индивидуального предпринимателя для ипотеки

Если заем взят от организации, которая касается малых или средних предприятий, необходимо принести:

• Документ с места работы, подтверждающий, что человек проработал здесь не менее 6 месяцев;
• Документ о доходах за последние полгода.

Преимущества и недостатки

В заключение стоит более подробно рассмотреть все достоинства и недостатки коммерческой ипотеки.

Преимущества	Недостатки
это хорошая альтернатива для частных лиц	Выдается только для определенных категорий граждан, с определенным социальным статусом
Выгодные условия	Ипотека предоставляется в небольшом количестве банков
Несколько вариантов оформления ипотеки	Завышенные требования банков к заемщикам
Возможность получения кредита на достаточную сумму, в частности на покупку недвижимости для вашего бизнеса

Несмотря на ряд минусов такой ссуды, у коммерческой ипотеки все же есть более положительные стороны.

Отличия социальной и коммерческой ипотеки

Кроме того, это пока единственная возможность для физических лиц купить недвижимость своей компании, не используя ее оборотный капитал.