Покупка дома с использованием ипотечной ссуды — очень распространенный вариант покупки недвижимости. Супруги должны понимать, что приобретенное в официальном браке жилье становится общей собственностью. Помимо недвижимости, обычным явлением становится ипотечный долг. При этом не учитывается, кому были составлены документы в банке. От развода не застрахована ни одна супружеская пара. В этом случае необходимо знать, как будет делиться ипотека, возможные варианты разделов.
Варианты раздела при разводе
Если вы соблюдаете букву закона, все совместно нажитые активы, включая кредитные обязательства, делятся пополам. Вроде одиноко, но на практике очень много нюансов и проблем. Главный из них — это сам банк. В судебном процессе необходимо учитывать интересы не только супругов, но и кредитора. Представитель банка участвует в судебном процессе и очень часто выступает против раздела имущества, приобретенного на ипотечные фонды.
Суть протеста банка проста: кредит выдан человеку, платежеспособность которого тщательно проверялась, после раздела ипотеки заемщиков осталось два. Второго супруга банк проверил, но не очень внимательно и не может быть уверен в его кредитоспособности. В случае развода банк должен будет потребовать выплату следующего взноса отдельно от каждого из бывших супругов, что не очень удобно. Все проще, если на момент получения кредита был заключен добрачный договор, по которому ипотека остается у заемщика в случае развода.
В ходе судебных заседаний можно предложить 3 варианта решения этой проблемы:
- В ситуации, когда кредитный договор заключен только на одного из супругов, второй может добровольно отказаться от своей доли имущества. В этом случае судья оставляет ипотечный долг тому, кто владеет имуществом. Во второй части процедуры присуждается компенсация за отказ от совместно нажитого имущества. Его размер рассчитывается из уже внесенных в банк платежей и составляет ровно половину этой суммы. В такой ситуации нет необходимости получать согласие кредитора.
- Продажа ипотечной собственности может быть хорошей альтернативой. Это можно сделать только с согласия банка. Средства используются для закрытия ипотечного кредита. Остальное можно разделить поровну между бывшими супругами. Такой вариант более привлекателен для банка, если нет потери средств при продаже и досрочном погашении долга. Если банк доволен вариантом продажи, он может предложить новый вариант ипотеки. Это уже будут 2 отдельных контракта и 2 разные квартиры. Остатки от продажи ипотечной квартиры используются как первый взнос. Таким образом, обмен жилья осуществляется с участием банка. Но есть определенные сложности при реализации совместной квартиры — это гарантия, и мало кто соглашается проходить дополнительные процедуры по устранению беспорядка.
- Если первые 2 варианта по каким-то причинам не подходят, то остается только разделение недвижимости и ипотечной задолженности на равные части. При этом основной заемщик не меняется, именно он остается ответственным за весь ежемесячный платеж. В случае просрочки платежа банк сможет продать квартиру самостоятельно, при этом не учитывается, кто из супругов задерживает оплату. Супруг, который своевременно внес платеж, может по закону возместить все расходы, понесенные в результате задержки.
оптимально решить ипотечную проблему, используя первые 2 варианта. В этих случаях учитываются интересы всех сторон, вовлеченных в процесс. Как правило, банк не против таких вариантов. В последнем случае придется пройти долгий процесс, в котором, скорее всего, банк будет категорически противиться разделению.
