Пошаговое оформление ипотеки на покупку квартиры в новостройке

Покупка вторичного жилья подходит далеко не всем желающим приобрести квартиру.

намного приятнее переехать в новый дом, и опять же, вы наверняка будете уверены, что от предыдущих хозяев дома не будет неприятных сюрпризов.

Теперь банки предлагают своим клиентам возможность быстро приобрести новую квартиру, для чего используется ипотека на новостройку.

Особенности оформления ипотеки на новостройку

Первичное жилье имеет очевидные преимущества, в том числе удешевление квартиры. Однако потенциальные покупатели не знают, как оформляется такая ипотека, потому что очевидно, что условия и процесс регистрации будут другими.

Это оправдано как минимум тем, что на этапе строительства квартира не может быть передана в залог банку и непонятно, как кредитор будет контролировать процесс выплаты долга.

Оформление этого вида ипотеки аналогично обычному. Все, что связано с получением, предусмотрено 102 Федеральным законом «Об ипотеке». Согласно первому абзацу его пятой статьи, предметом кредитного договора может быть любая недвижимость, в том числе дома, строительство которых еще не завершено.

Рекомендуется к просмотру:

Однако есть некоторые отличия, и они заключаются в следующем:

• Свидетельство о праве собственности не требуется для получения ипотеки. Это связано с тем, что собственник квартиры и всего дома является застройщиком до момента сдачи жилья в эксплуатацию. Технический паспорт выдается только впоследствии, и кредитор не может запросить этот документ;
• Оценка недвижимости проводится не сразу, а только после сдачи в эксплуатацию;
• После регистрации на недвижимость не налагается никаких обременений. Также, в отличие от обычной ипотечной квартиры, жилье в новостройке вам не предоставляется в залог. А чтобы забрать у вас эту квартиру в случае неуплаты долга, банк обязуется оформить жалобу, что дает банку возможность ее конфисковать и продать позже. Альтернативный вариант — участие в долевом строительстве;
• Будет две процентные ставки. Важно отметить, что они не размещаются одновременно. Первая ставка устанавливается только на время строительства дома, а вторая — после сдачи объекта в аренду. Они различаются по размеру — начальная ставка будет выше.

Процентная ставка по ипотеке на первичном и вторичном рынке

Условия оформления ипотеки

Оформляя ипотеку на квартиру в новостройке, банки не переоценивают свои потребности в покупателях.

Условия достаточно стандартные:

• Заемщик должен быть гражданином РФ;
• Опыт работы не менее шести месяцев на последней работе и не менее одного года за последние пять лет;
• Клиент должен быть в возрасте от 18 до 75 лет;
• Доход клиента должен быть достаточным для погашения долга в указанный срок;
• Иметь стабильный доход;
• Кредитная история заемщика должна быть положительной.

Примечание! Под «разумным доходом» кредиторы понимаются зарплаты, которые превышают фиксированную ежемесячную сумму как минимум на 40%. Если ваша зарплата ниже, вам могут отказать в ипотеке, поскольку кредитор не будет уверен в вашей кредитоспособности.

Обычно последний пункт не вызывает особого интереса у кредиторов, но здесь все иначе. Продажа жилья в строящемся доме намного сложнее и занимает больше времени, чем продажа обычной вторичной недвижимости. Поэтому банк внимательно изучит вашу кредитную историю и может не выдать кредит, если обнаружит в ней хотя бы один отрицательный момент.

Порядок получения ипотеки на новое строительство

Но на этом все тонкости оформления данной ипотеки не заканчиваются. Некоторые банки не соглашаются выделять деньги на покупку жилья у неизвестного застройщика.

Такие кредиторы ограничивают количество строительных компаний, с которыми могут сотрудничать заказчики, что значительно усложняет поиск подходящей новостройки. То есть, если девелопер не имеет кредита в банке, вы можете не получить ссуду, так как банк посчитает это рискованным делом.

Участие в долевом строительстве

Также обязательным условием является ваше участие в долевом строительстве. Это предусмотрено Федеральным законом 214.

Отношение банков к этому правилу может быть неоднозначным, поскольку:

• Клиент может заблокировать строительство на неопределенный срок, что влечет за собой большие неудобства как для кредитора, так и для его клиента;
• Заемщик имеет право расторгнуть договор займа, если дом не сдан в эксплуатацию;
• В случае расторжения договора банк будет обязан вернуть деньги заемщику (вместе с уплаченными процентами) и самостоятельно решить вопрос с застройщиком.

Однако для заемщиков такой подход по-прежнему имеет ряд преимуществ:

• В этом случае вам не придется искать поручителя по кредиту (поскольку права на будущее жилье будут приняты в залог);
• Стоимость квартиры будет ниже.

Но неудобств будет гораздо больше.

Стоит знать:

В дополнение к тому факту, что участие заемщика в DDU (соглашении о владении капиталом) не слишком радует кредиторов, акционеру также придется иметь дело со следующим:

• Банки повышают процентные ставки во время строительства. Поэтому, если этапы строительства идут слишком медленно, заемщик может потратить довольно внушительную сумму только на уплату процентной ставки. Это сводит на нет дешевизну жилья;
• Вы не сможете быстро переехать в новую квартиру;
• Проблемы могут возникнуть при оформлении права собственности, из-за ошибок или упущений в документах.

Примечание! Завышения процентной ставки можно избежать, если вы надежно зарегистрируете недвижимость в своей собственности. Однако, если в этом случае вы не погасите кредит, вы рискуете остаться без новой квартиры и без имеющегося жилья.

Право требования

Поскольку участие в долевом строительстве одинаково неудобно как для кредитора, так и для заемщика, клиенту предоставляется возможность передать права на жилье. В противном случае это называется уступкой. То есть, если вы еще не зарегистрировались для участия в дошкольном образовательном учреждении, вы можете заключить такой договор с банком.

Читайте также: Особенности расторжения договора ипотечного кредита

Уступка кредитных прав (уступка)

По его условиям права на будущее жилье временно переходят к другому лицу, пока квартира не будет зарегистрирована на ваше имя. Условия и особенности данной сделки изложены в статьях 388–390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

• Право требования переходит к другому лицу с момента заключения договора;
• Форма уступки должна соответствовать форме кредитного договора.

Одним из главных преимуществ данной операции является то, что ее процедура четко предусмотрена законодательством, а значит, любая возможность мошенничества исключена. Кроме того, это полезно.

Получение такой ипотеки обойдется дешевле, чем покупка вторичной квартиры, но стоимость жилья все равно будет дороже, чем при покупке по первоначальной цене у застройщика.

Но даже в этом случае банк может не согласиться, потому что:

• Право собственности на квартиру еще не передано, так как она все еще находится в проекте. Есть только обещание передать его покупателю после строительства в соответствии с правом подачи жалобы;
• Кредитору нежелательно отдавать свои средства на такое жилье. Сделка будет успешной только в том случае, если заемщик заложит свое имущество.

Государственные программы по ипотеке на жилье в новостройке

Государство создает выгодные ипотечные программы для разных категорий населения, которые позволяют заемщикам выбирать для себя наиболее выгодные условия, адаптироваться к текущей ситуации.

Программа	Условия	Предоплата
Военный заем	Должен быть участником программы военной ипотеки	Осуществляется за счет средств федерального бюджета, поступающих на военный счет. Это не процент от зарплаты.
Материнский капитал	У вас должно быть свидетельство о рождении ребенка на имя заемщика	За счет денег государственного пенсионного фонда

Порядок оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, подробная инструкция вам очень поможет. Таким образом, процесс покупки дома и оформления кредита будет проще, а покупатель определится в своих дальнейших действиях.

Поэтапное заключение договора будет выглядеть так:

• Принятие решения о выборе клиента и объекта, которым является новостройка;
• Обратиться в отделение банка с пакетом необходимых документов;
• Подготовить соглашение о владении акциями (или заявить права);
• Оплатите страховку и подпишите кредитный договор;
• Определитесь с кредитором;
• После завершения строительства необходимо оформить право собственности.
• Перевести полученные от кредитора деньги на счет застройщика;
• Зарегистрируйте ипотеку в реестре;

Похожие видео:

Для получения ипотеки необходимо собрать пакет документов. Обычно это выглядит одинаково для всех банков, но бывают случаи, когда кредитору требуются дополнительные документы.

Затем Сбербанк запрашивает у клиентов следующий перечень документации:

• Заявка на ипотеку. Пробу можно взять в кассе банка;
• Копия и оригинал трудовой книжки;
• Удостоверение личности, которое также подтверждает ваше гражданство России (если заемщиков несколько или есть созаемщик, то необходимо предоставить паспорта всех участников кредитного договора);
• Отчет о прибылях и убытках заемщика;
• Если вы пенсионер или наемный клиент банка, вы должны предоставить доказательства. Пенсионеры должны предоставить выписку со своего пенсионного счета, а наемный клиент должен предоставить номер карты.

Фотогалерея документов:

Форма заявки на ипотеку

Российский паспорт

История работы

Справка о доходах

Детали банковского счета

Рекомендации, которым нужно следовать при оформлении ипотеки и выборе застройщика:

• Прежде чем заключить сделку, убедитесь, что разработчик заслуживает доверия. Лучший способ проверить — найти информацию о его текущих и предыдущих проектах. Стоит обратить пристальное внимание на любые задержки, банкротства и так далее. Не лишним будет прочитать отзывы его покупателей;
• Самое рискованное вложение — покупка дома на первом или последующем этапе строительства;
• Поскольку банки часто работают только с аккредитованными ими строительными компаниями, проверьте, есть ли ваш застройщик в их списке.

На каких условиях банки дают ипотеку на квартиру в новостройке?

В зависимости от банка условия ссуды и требования кредитора к заемщику могут отличаться. Поэтому стоит изучить актуальные предложения одних из самых известных кредиторов и выбрать наиболее подходящие.

Наименование банка	Процентная ставка (годовая)	Возраст заемщика
Сбербанк	10,7%	21–75
ВТБ 24	10,7%	21–65
Райффайзен Банк	10,9%	21–65
Газпромбанк	10,2%	21–65
Россельхозбанк	10,2%	21–65
Возрождение	10,9%	18–65

Заключение

Покупка дома в новостройке отличается не только своими преимуществами, но и сложностью получения ипотеки.

Самым сложным периодом, как для кредитора, так и для заемщика, будет период строительства выбранного жилья, но при правильном подходе к нему этот период пройдет практически незаметно.

Главным фактором успешности покупки будет знание важнейших нюансов этого процесса.