В отличие от потребительских кредитов, целевые кредиты (автокредиты, ипотека) требуют аванса. Что такое первоначальный взнос, зачем он нужен банку и клиенту?
Первоначальный взнос по ипотеке — это часть стоимости недвижимости, которую покупатель выплачивает из личных, а не кредитных средств.
Почему банки настаивают на оплате части суммы за квартиру или дом из кармана клиента? Обязателен ли первый взнос и сколько на практике стоит эта сумма?
Зачем нужен первоначальный взнос кредитору и заёмщику
Как показал недавний кризис, наличие первоначального взноса важно для обеих сторон. После 2008 года большинство заемщиков перестали выплачивать ссуды, относящиеся к сегменту без первоначального взноса. Банки пришли к выводу, что подобные программы исчезли из линейки ипотечных продуктов на несколько лет.
Банкиры объясняют это тем, что первый взнос и его размер являются гарантией того, что большая часть кредитов в портфеле будет надежно погашена или что убытки банков будут компенсированы.
3 основные банковские гарантии, гарантирующие возврат кредита
Отсюда следует, что первоначальный взнос из собственных средств заемщика:
Для банка
- Минимизировать убытки банка при негативном сценарии (банк рассчитывает, как вернуть кредит в случае банкротства клиента: чем выше первоначальный взнос, тем меньше убытки банка при продаже объекта со скидкой в случае срочного продажа).
- Гарантирует серьезность намерений (избавляет от сомнений в платежеспособности, организованности, способности планировать бюджет на длительный срок, достоверности заявленного уровня доходов).
Заказчику
- Снижает проценты по кредиту
| Сумма вклада | Годовая ставка, % |
|---|---|
| 30% от стоимости проживания | 11,9 |
| 15% от стоимости проживания | 12,5 |
| 10% от стоимости проживания | 13 |
- Это позволяет получить одобрение в случае других негативных факторов (плохая кредитная история, неофициальный доход).
- Снижает расходы на страхование (размер страховой премии прямо пропорционален сумме долга).
- Уменьшает переплату, ежемесячный платеж или срок (так как сумма заемных средств меньше).
См. Также: Как получить ипотеку, если у вас плохая кредитная история? Ответы поверенного
Таким образом, есть преимущества для обеих сторон кредитной сделки. Второй вопрос — это размер первоначального взноса в Россию и как на нем накопить.
Как определиться с размером первого взноса
Банки предлагают разные минимальные лимиты начального депозита для разных продуктов.
Последние 1-2 года кредиторы не испортились потоком сожалеющих о получении ипотеки из-за прекращения программы господдержки, снижения уровня жизни и стабильно высоких цен на жилье.
Это заставляет их переосмыслить жесткие рамки посткризисных условий кредитования. В конце 2015 года Сбербанк объявил о снижении минимального порога с 20 до 15 процентов.
Теперь ипотечный кредит с аналогичным взносом предлагается в:
- Банк Дельтакредит».
- Нордеа Банк;
- ВТБ 24;
- Россельхоз Банк;
- Райффайзен Банк;
Если ваших средств хватит на большее, вы можете и должны внести его в качестве первоначального взноса.
Как это отразится на переплате кредита и размере ежемесячного платежа, смотрите в таблице:
Условия: стоимость квартиры 3 миллиона рублей, кредит на 10 лет, Дельтакредитбанк
| Предоплата, % | «Тело» ссуды, руб. | Годовая ставка,% | Ежемесячный платеж, руб. | Общая переплата, руб. |
|---|---|---|---|---|
| 50 | 1 500 000 | 11,5 | 21089 | 1030717,99 |
| тридцать | 2 100 000 | 11,75 | 29826,18 | 1479 142,37 |
| 15 | 2 550 000 | 12 | 36585,09 | 1840211.02 |
Цифры переплаты говорят сами за себя. У Deltacredit Bank нет программы без первого взноса, но для полноты картины мы рассчитаем ежемесячный взнос и франшизу при тех же начальных условиях, но под 14% годовых (минимальная годовая ставка для тех, кто приходит за ипотекой) без их сбережений).
Такому заемщику придется ежемесячно платить 46 579,93 руб., Что приведет к переплате через 10 лет в размере: 2 589 591,66 руб., То есть при сумме кредита в 3 млн руб. Клиент заплатит банку почти 5,6 млн руб рублей!
Для кого предназначены программы без первоначального взноса и где предоставляется такой заем?
Можно ли взять жилищный кредит без собственных накоплений
Оформить ипотеку без аванса можно, обратившись в СМП-Банк, Промсвязьбанк, Банк Санкт-Петербург, Банк Возрождение, РостФинанс.
Мы уже говорили, что эти условия не кажутся наиболее интересными для заказчика.
Почему банки не боятся заемщиков, которые не смогли накопить свои средства, но готовы «подключиться» к более высокоплачиваемой ссуде?
Ведь маркетинговый слоган «Ипотека без первоначального взноса» скрывает четкий математический расчет.
Рекомендуется к просмотру:
Мы писали о кредитах под залог недвижимости в этой статье.
Вариантов может быть несколько:
- Это предполагает внесение материнской компанией первого взноса (в этом случае сумма кредита будет ограничена минимальной суммой).
- Банк тщательно отбирает заемщиков, обратившихся за ипотекой без первого взноса: его интересует наличие дорогой недвижимости, положительная история возврата ипотеки на полмиллиона рублей от заемщика в прошлом, созаемщики, поручители, владеющие недвижимостью, автомобилями, титулами. Практически каждый третий человек может получить ссуду.
- При отсутствии первого взноса скрывается соглашение между банком и учредителем, по которому последний возмещает эту сумму кредитору, а не заемщику. Таким образом можно привлечь покупателя, продать квадратные метры, не афишируя снижение цен на застойные квартиры. Естественно, что в этом случае соискатель ограничен в выборе: предложение действительно на однокомнатные квартиры в строящихся жилых комплексах.
- Заемщик вынужден подписать трехсторонний договор, по которому он обязан вернуть квартиру застройщику, если тот перестанет выплачивать ипотеку.
Если клиент не желает платить повышенные проценты или не желает ограничивать себя в выборе объекта, остается проанализировать, как накопить установленную банком сумму.
Как найти источник средств на первый взнос
Есть несколько источников. Фактически, некоторым заемщикам удается объединить два или три, поэтому процесс накопления происходит быстрее:
| Метод накопления | Описание |
|---|---|
| 1. Депозит | Регулярно откладывайте фиксированный доход по вкладу на несколько лет (самый надежный способ, если вы делаете это в банке, который участвует в схеме страхования вкладов). |
| 2. Получите ссуду у своего работодателя | Для получения кредита необходимо написать заявление на имя менеджера. Напишите причину, а также укажите: какая сумма нужна и как вы будете погашать ссуду (этот вариант доступен не всем, но счастливчикам удается избежать выплаты процентов) . |
| 3. Кредит | Воспользуйтесь ссудой (в некоторых банках есть специальные ссуды «Ссуда под первый взнос по ипотеке», либо это можно сделать с помощью обычной потребительской ссуды. Факт получения второй ссуды по праву можно рассматривать как снижение кредитоспособности клиента а не быть соглашением по самой ипотеке). |
| 4. Получите грант | Внесите материнский капитал, военную аттестацию, другие субсидии, федеральные или муниципальные. Не все банки работают с такими программами, но у крупных кредиторов есть такая возможность. Необходимо заранее изучить алгоритм самого процесса, так как деньги участнику программы не выдаются. Затем при использовании материнского капитала процесс регистрации занимает более полугода (с момента, когда Пенсионный фонд, управляющий средствами справки, уведомлен о готовности взять ипотеку). Кроме того, для первого взноса вам необходимо потратить всю сумму, а не ее часть, и у семьи не должно быть другой недвижимости, принадлежащей ей. |
Когда сумма накоплена, возникает резонный вопрос, каков механизм внесения денег продавцу, если в сделке задействованы кредитные средства.
Как вносить первоначальный платёж по ипотеке
Если вы платите первоначальный взнос напрямую продавцу по «вторичному жилью», банк должен предоставить подтверждение транша — квитанцию от продавца.
На основной площадке средства, предназначенные для застройщика, проходят через банк, выдающий ссуду.
Это происходит двумя способами:
- Деньги зачисляются на специальный счет (аккредитив), и банк отвечает за их аннулирование на счет продавца (застройщика, посредника) при условии успешной регистрации транзакции.
- Деньги помещаются в сейф в присутствии представителей обеих сторон, условия доступа и получения денег из него оформляются документально. Минус один: клетки не защищены от воров.
Оба метода не бесплатны. Необходимо выбрать наиболее экономичный и удобный для обеих сторон.
Выводы
Кризис приучил банки быть верными сумме первого взноса: появились ипотечные продукты с первым взносом в районе 10-15% и даже без.
Но забота о собственной финансовой стабильности вынуждает кредиторов тщательно подходить к выбору заемщиков, которым требуются эти условия, и устанавливать более высокие процентные ставки. Это приводит к значительным переплатам по кредитам.
Читайте также: Процентные ставки по ипотечным кредитам в различных российских банках
Для среднестатистического заемщика наиболее разумным и стратегически выгодным способом является накопление максимально возможного аванса по ипотеке.
