Выгодно ли погашение ипотечного кредита досрочно?

Ипотека

При упоминании слова ипотека на ум приходят понятия «рабство» и «рабство».

Но есть счастливчики, которым удается выбраться из рабства, выплатив долг банку раньше, чем предполагалось.

Давайте узнаем, как и когда происходит досрочное погашение кредита.

Виды ипотечных платежей

Чтобы разобраться в тонкостях досрочного погашения ипотеки, необходимо знать, как «организована» выплата.

До недавнего времени банки предлагали заемщику два варианта:

  1. Дифференцированная оплата;
  2. Выплата аннуитета.

выгодно ли погашать ипотечный кредит раньше, чем предполагалось?

На рисунке показаны аннуитетные и дифференцированные выплаты

Суть первого: каждый последующий платеж меньше предыдущего, потому что значительная часть в структуре взноса приходится на оплату «тела» кредита. С каждым платежом он уменьшается, а вместе с ним и проценты. Поначалу выплаты немалые, но переплата по кредиту вполне приемлема. Этот вид оплаты практически исчез с российского ипотечного рынка.

Лет 5-7 назад получить кредит в Сбербанке можно было по дифференцированной системе, но сейчас банк предлагает только аннуитетный вариант.

Почему это плохо? Дело в том, что значительную часть каждого платежа в первые несколько лет составляют проценты по ссуде, а доля платежа по самому долгу невелика. Но при такой системе ежемесячный платеж ниже, что делает ипотеку доступной для менее обеспеченных россиян.

Рекомендуется к просмотру:

Разница между аннуитетом и дифференцированными платежами четко обозначена в таблице 1 (продолжительность и процентная ставка условны, указаны сроки первых шести месяцев кредита):

Таблица 1: Пример программ с аннуитетными выплатами

Условия: Календарь аннуитетных выплат (заем 5 млн руб. Сроком на 5 лет, ставка 10% годовых%)

Месяц Ежемесячный платеж Включая «тело» ссуды Включая проценты
1 106235,22 64568,56 41666,67
2 106235,22 65106,63 41128,6
3 106235,22 65649,18 40586,04
4 106235,22 66196,26 40038,96
5 106235,22 66747,9 39 487,33
6 106235,22 67304,13 38931,1
Общий 637 411,32 395572,66 241838,7

Таблица 2: Пример графиков с дифференцированными платежами

Условия: График дифференцированных платежей (заем 5 млн рублей сроком на 5 лет, ставка 10% годовых%)

Месяц Ежемесячный платеж Включая «тело» ссуды Включая проценты
1 125000 83333,33 41666,67
2 124305,56 83333,33 40972,22
3 123611.11 83333,33 40277,78
4 122916,67 83333,33 39583,33
5 122222.22 83333,33 38888,89
6 121527,78 83333,33 38194,44
Общий 739583,34 500 000 239583,33

В первом случае за полгода клиент уменьшил кредитную организацию на 395 572,66 руб., А во втором — сразу на 500 000,00. Чем больше сумма долга, тем дороже использовать чужие деньги.

Что делать? Если позволяют финансы, организуйте дифференцированные выплаты самостоятельно! Для этого регулярно добавляйте бесплатные деньги к ежемесячному платежу. Еще две тысячи, добавленные к стандартному взносу, уменьшат общий излишек на десятки тысяч!

Подробнее о видах выплат по ипотеке мы писали в этой статье.

Досрочное погашение ипотеки: особенности, необходимые документы

выгодно ли погашать ипотечный кредит раньше, чем предполагалось?

С учетом остатка долга и суммы накопленных сумм, которые можно использовать для выплаты ипотеки, существует два варианта досрочного погашения:

  • Полностью закрыть кредит.
  • Погасить часть долга;

Стоит ли уведомить банк заранее? Порядок действий заемщика в любом случае:

  • Право на досрочное погашение закреплено в Федеральном законе от 25.07.2012 г. 284 от 01.11.2011.

выгодно ли погашать ипотечный кредит раньше, чем предполагалось?

Федеральный закон от 19 октября 2011 г. 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации”

  • Любая операция над аккаунтом без письменного распоряжения владельца является незаконной. Например, ВТБ24 строго придерживается правил: если сам заемщик не может явиться в банк, его представителю потребуется нотариальная доверенность на частичное погашение или закрытие кредита.
  • Штрафы за досрочное погашение незаконны.
  • Кредитор может прописать в контракте условия, обязывающие заемщика сообщить о досрочном погашении за 30 дней (статья 810 Гражданского кодекса Италии, параграф 2). Практика показывает, что не все банки пользуются этим правом. Некоторые требуют погашения кредита через интернет-банкинг без посещения офиса. Встроенный калькулятор немедленно произведет пересчет. Однако стоит обзавестись новой программой, подтверждающей перерасчет процентов. Пересчет производится в случае досрочного погашения по Дополнительному соглашению к Договору займа.
  • Мораторий банка на данную процедуру в первые дни, месяцы, годы запрещен данным положением.

Поэтому для оформления досрочного погашения заказчик должен предоставить:

  1. Паспорт (оригинал);
  2. Договор о кредите;
  3. Нотариально заверенная доверенность и паспорт (на представителя заемщика).

Фотографии документов: 

выгодно ли погашать ипотечный кредит раньше, чем предполагалось?

Заграничный пасспорт

выгодно ли погашать ипотечный кредит раньше, чем предполагалось?

Договор о кредите

выгодно ли погашать ипотечный кредит раньше, чем предполагалось?

Нотариальная доверенность

Закрытие кредита: нюансы

выгодно ли погашать ипотечный кредит раньше, чем предполагалось?

Учитывая особенности годовых аннуитетов, целесообразно произвести полное досрочное погашение в самые первые годы выдачи кредита.

Для наглядности представим расчет профицита по кредиту:

  • За год до истечения срока полномочий.
  • При досрочном погашении через 12 месяцев со старта;

Как и в таблице 1, кредит в размере 5 млн рублей был взят сроком на 5 лет под 10% годовых:

Таблица 3: Сравнение переплаты при полном погашении через 1 год кредита и 12 месяцев до окончания контракта

Условия: Сумма единовременного платежа Сумма кредита Оплачено за весь период
Предоплата через 12 месяцев. 4188659,4 5 000 000 5463482,08
Предоплата через 48 месяцев. 1208373,45 5 000 000 6307664.18

Чем ближе срок платежа к концу срока, тем больше переплата за использование денег.

Совет: через пару дней после внесения суммы долга запросите в банке справку о закрытии ссуды. Подтвердите, что у банка нет вопросов к заемщику. Эта формальность гарантирует, что «появятся» недостаточные платежи, которые превратились в огромные штрафы.

Процесс закрытия требует времени, поэтому лучше всего посетить кредитную контору через несколько дней после выплаты долга.

Частичное погашение: два сценария

выгодно ли погашать ипотечный кредит раньше, чем предполагалось?

Если у заемщика есть свободные деньги, возникает вопрос, стоит ли отправлять их на досрочное погашение ипотеки.

Вам необходимо понять, есть ли возможность вложить деньги с большей прибылью (драгоценные металлы, инвестиционные фонды и т.д.)

разумнее получать больше дохода, чем та сумма, которую могут заработать «не по годам».

В случае предоплаты на сумму, превышающую запланированный платеж, заказчик может рассчитывать на один из сценариев.

Частичная предоплата позволяет:

  1. Или сократить срок кредита;
  2. Или уменьшите размер ежемесячного платежа.

выгодно ли погашать ипотечный кредит раньше, чем предполагалось?

2 сценария для клиента, совершившего сумму, превышающую запланированный платеж

Но не всегда есть право выбора:

  • Хорошие новости: Сбербанк, крупнейший игрок на рынке кредитной недвижимости, в 2017 году предлагает на выбор оба варианта.
  • Плохая новость в том, что банки включают в контракт один из вариантов. Если вы планируете погасить досрочно, ищите банк, условия которого вам подходят.

Несложный расчет показывает, что вариант со сроком более выгоден — чем дольше вы используете свои деньги, тем больше вы за них платите. Но если задача — снизить нагрузку на семейные финансы прямо сейчас, то нужно выбрать второй сценарий.

Будет полезно посмотреть видео:

В случае досрочного погашения Сбербанк может списать со счета дополнительную сумму:

  • Погашение первичного долга.
  • Возмещение процентов;

Если «аванс» вносится до ежемесячного платежа, то в первую очередь он погасит начисленные проценты, а оставшийся — погасит основной долг. Если в день выплаты деньги отправляются на уменьшение «тела» кредита.

Как накопить на «досрочку»

Мы не должны пренебрегать никакими средствами накопления даже скромных сумм:

Способ Описание
Материнский капитал Материнский капитал составляет 453 тысячи рублей. Сбербанк и ВТБ24 принимают материнский капитал как для оплаты регулярных платежей, так и для получения ипотеки. Как погасить кредит материнским капиталом? Для погашения имеющейся ссуды необязательно ждать третьего года жизни ребенка, о рождении которого было выдано Свидетельство. Вы можете сразу начать процедуру возврата. Это не быстро: разрешение на перевод средств дает Пенсионный фонд, у которого есть 30 дней на рассмотрение документов. Сумма используется для уменьшения основного долга, после чего ежемесячный платеж пересчитывается.
Фискальное удержание Налоговый вычет составляет 13% от суммы предоставленного по договору купли-продажи или участия в капитале, но не более 260 тыс. Руб., Плюс 13% процентов, уплаченных по кредиту. Если человек уже получал вычет до 2014 года, он может вернуть налог только на проценты по кредиту.
Рефинансирование  Рефинансирование — это перепродажа ипотеки квартиры вашим банком другому кредитору. Сделать это можно, если есть банк с более привлекательными условиями ипотеки. Важно отметить, что сбор документов для одобрения кредита во втором банке повторяется с нуля. Но снизить ставку даже на 1% стоит начать эту процедуру: при сроке 10-15 лет экономия измеряется пятизначными числами. В новом договоре необходимо указать цель заемных средств — рефинансировать кредитный договор, чтобы не упустить возможность подать заявку на вычет по нему.

О том, что такое ипотека на квартиру по ипотеке, мы уже писали в одной из наших статей.

Итог: даже минимальное досрочное погашение сэкономит вам значительные суммы аннуитетных платежей. Лучше делать «скоро» регулярно, не менее 2-3 тыс. Руб.

Порядок пересчета платежей необходимо уточнять в вашей кредитной организации, общее правило для всех — на порядок досрочного погашения нет мораторий и штрафных санкций.

А если есть возможность досрочного прекращения кредита, то откладывать его даже на месяц не стоит.

Оцените статью
Добавить комментарий