При упоминании слова ипотека на ум приходят понятия «рабство» и «рабство».
Но есть счастливчики, которым удается выбраться из рабства, выплатив долг банку раньше, чем предполагалось.
Давайте узнаем, как и когда происходит досрочное погашение кредита.
Виды ипотечных платежей
Чтобы разобраться в тонкостях досрочного погашения ипотеки, необходимо знать, как «организована» выплата.
До недавнего времени банки предлагали заемщику два варианта:
- Дифференцированная оплата;
- Выплата аннуитета.
На рисунке показаны аннуитетные и дифференцированные выплаты
Суть первого: каждый последующий платеж меньше предыдущего, потому что значительная часть в структуре взноса приходится на оплату «тела» кредита. С каждым платежом он уменьшается, а вместе с ним и проценты. Поначалу выплаты немалые, но переплата по кредиту вполне приемлема. Этот вид оплаты практически исчез с российского ипотечного рынка.
Лет 5-7 назад получить кредит в Сбербанке можно было по дифференцированной системе, но сейчас банк предлагает только аннуитетный вариант.
Почему это плохо? Дело в том, что значительную часть каждого платежа в первые несколько лет составляют проценты по ссуде, а доля платежа по самому долгу невелика. Но при такой системе ежемесячный платеж ниже, что делает ипотеку доступной для менее обеспеченных россиян.
Рекомендуется к просмотру:
Разница между аннуитетом и дифференцированными платежами четко обозначена в таблице 1 (продолжительность и процентная ставка условны, указаны сроки первых шести месяцев кредита):
Таблица 1: Пример программ с аннуитетными выплатами
Условия: Календарь аннуитетных выплат (заем 5 млн руб. Сроком на 5 лет, ставка 10% годовых%)
| Месяц | Ежемесячный платеж | Включая «тело» ссуды | Включая проценты |
|---|---|---|---|
| 1 | 106235,22 | 64568,56 | 41666,67 |
| 2 | 106235,22 | 65106,63 | 41128,6 |
| 3 | 106235,22 | 65649,18 | 40586,04 |
| 4 | 106235,22 | 66196,26 | 40038,96 |
| 5 | 106235,22 | 66747,9 | 39 487,33 |
| 6 | 106235,22 | 67304,13 | 38931,1 |
| Общий | 637 411,32 | 395572,66 | 241838,7 |
Таблица 2: Пример графиков с дифференцированными платежами
Условия: График дифференцированных платежей (заем 5 млн рублей сроком на 5 лет, ставка 10% годовых%)
| Месяц | Ежемесячный платеж | Включая «тело» ссуды | Включая проценты |
|---|---|---|---|
| 1 | 125000 | 83333,33 | 41666,67 |
| 2 | 124305,56 | 83333,33 | 40972,22 |
| 3 | 123611.11 | 83333,33 | 40277,78 |
| 4 | 122916,67 | 83333,33 | 39583,33 |
| 5 | 122222.22 | 83333,33 | 38888,89 |
| 6 | 121527,78 | 83333,33 | 38194,44 |
| Общий | 739583,34 | 500 000 | 239583,33 |
В первом случае за полгода клиент уменьшил кредитную организацию на 395 572,66 руб., А во втором — сразу на 500 000,00. Чем больше сумма долга, тем дороже использовать чужие деньги.
Что делать? Если позволяют финансы, организуйте дифференцированные выплаты самостоятельно! Для этого регулярно добавляйте бесплатные деньги к ежемесячному платежу. Еще две тысячи, добавленные к стандартному взносу, уменьшат общий излишек на десятки тысяч!
Подробнее о видах выплат по ипотеке мы писали в этой статье.
Досрочное погашение ипотеки: особенности, необходимые документы
С учетом остатка долга и суммы накопленных сумм, которые можно использовать для выплаты ипотеки, существует два варианта досрочного погашения:
- Полностью закрыть кредит.
- Погасить часть долга;
Стоит ли уведомить банк заранее? Порядок действий заемщика в любом случае:
- Право на досрочное погашение закреплено в Федеральном законе от 25.07.2012 г. 284 от 01.11.2011.
Федеральный закон от 19 октября 2011 г. 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации”
- Любая операция над аккаунтом без письменного распоряжения владельца является незаконной. Например, ВТБ24 строго придерживается правил: если сам заемщик не может явиться в банк, его представителю потребуется нотариальная доверенность на частичное погашение или закрытие кредита.
- Штрафы за досрочное погашение незаконны.
- Кредитор может прописать в контракте условия, обязывающие заемщика сообщить о досрочном погашении за 30 дней (статья 810 Гражданского кодекса Италии, параграф 2). Практика показывает, что не все банки пользуются этим правом. Некоторые требуют погашения кредита через интернет-банкинг без посещения офиса. Встроенный калькулятор немедленно произведет пересчет. Однако стоит обзавестись новой программой, подтверждающей перерасчет процентов. Пересчет производится в случае досрочного погашения по Дополнительному соглашению к Договору займа.
- Мораторий банка на данную процедуру в первые дни, месяцы, годы запрещен данным положением.
Поэтому для оформления досрочного погашения заказчик должен предоставить:
- Паспорт (оригинал);
- Договор о кредите;
- Нотариально заверенная доверенность и паспорт (на представителя заемщика).
Фотографии документов:
Заграничный пасспорт
Договор о кредите
Нотариальная доверенность
Закрытие кредита: нюансы
Учитывая особенности годовых аннуитетов, целесообразно произвести полное досрочное погашение в самые первые годы выдачи кредита.
Для наглядности представим расчет профицита по кредиту:
- За год до истечения срока полномочий.
- При досрочном погашении через 12 месяцев со старта;
Как и в таблице 1, кредит в размере 5 млн рублей был взят сроком на 5 лет под 10% годовых:
Таблица 3: Сравнение переплаты при полном погашении через 1 год кредита и 12 месяцев до окончания контракта
| Условия: | Сумма единовременного платежа | Сумма кредита | Оплачено за весь период |
|---|---|---|---|
| Предоплата через 12 месяцев. | 4188659,4 | 5 000 000 | 5463482,08 |
| Предоплата через 48 месяцев. | 1208373,45 | 5 000 000 | 6307664.18 |
Чем ближе срок платежа к концу срока, тем больше переплата за использование денег.
Совет: через пару дней после внесения суммы долга запросите в банке справку о закрытии ссуды. Подтвердите, что у банка нет вопросов к заемщику. Эта формальность гарантирует, что «появятся» недостаточные платежи, которые превратились в огромные штрафы.
Процесс закрытия требует времени, поэтому лучше всего посетить кредитную контору через несколько дней после выплаты долга.
Частичное погашение: два сценария
Если у заемщика есть свободные деньги, возникает вопрос, стоит ли отправлять их на досрочное погашение ипотеки.
Вам необходимо понять, есть ли возможность вложить деньги с большей прибылью (драгоценные металлы, инвестиционные фонды и т.д.)
разумнее получать больше дохода, чем та сумма, которую могут заработать «не по годам».
В случае предоплаты на сумму, превышающую запланированный платеж, заказчик может рассчитывать на один из сценариев.
Частичная предоплата позволяет:
- Или сократить срок кредита;
- Или уменьшите размер ежемесячного платежа.
2 сценария для клиента, совершившего сумму, превышающую запланированный платеж
Но не всегда есть право выбора:
- Хорошие новости: Сбербанк, крупнейший игрок на рынке кредитной недвижимости, в 2017 году предлагает на выбор оба варианта.
- Плохая новость в том, что банки включают в контракт один из вариантов. Если вы планируете погасить досрочно, ищите банк, условия которого вам подходят.
Несложный расчет показывает, что вариант со сроком более выгоден — чем дольше вы используете свои деньги, тем больше вы за них платите. Но если задача — снизить нагрузку на семейные финансы прямо сейчас, то нужно выбрать второй сценарий.
Будет полезно посмотреть видео:
В случае досрочного погашения Сбербанк может списать со счета дополнительную сумму:
- Погашение первичного долга.
- Возмещение процентов;
Если «аванс» вносится до ежемесячного платежа, то в первую очередь он погасит начисленные проценты, а оставшийся — погасит основной долг. Если в день выплаты деньги отправляются на уменьшение «тела» кредита.
Как накопить на «досрочку»
Мы не должны пренебрегать никакими средствами накопления даже скромных сумм:
| Способ | Описание |
|---|---|
| Материнский капитал | Материнский капитал составляет 453 тысячи рублей. Сбербанк и ВТБ24 принимают материнский капитал как для оплаты регулярных платежей, так и для получения ипотеки. Как погасить кредит материнским капиталом? Для погашения имеющейся ссуды необязательно ждать третьего года жизни ребенка, о рождении которого было выдано Свидетельство. Вы можете сразу начать процедуру возврата. Это не быстро: разрешение на перевод средств дает Пенсионный фонд, у которого есть 30 дней на рассмотрение документов. Сумма используется для уменьшения основного долга, после чего ежемесячный платеж пересчитывается. |
| Фискальное удержание | Налоговый вычет составляет 13% от суммы предоставленного по договору купли-продажи или участия в капитале, но не более 260 тыс. Руб., Плюс 13% процентов, уплаченных по кредиту. Если человек уже получал вычет до 2014 года, он может вернуть налог только на проценты по кредиту. |
| Рефинансирование | Рефинансирование — это перепродажа ипотеки квартиры вашим банком другому кредитору. Сделать это можно, если есть банк с более привлекательными условиями ипотеки. Важно отметить, что сбор документов для одобрения кредита во втором банке повторяется с нуля. Но снизить ставку даже на 1% стоит начать эту процедуру: при сроке 10-15 лет экономия измеряется пятизначными числами. В новом договоре необходимо указать цель заемных средств — рефинансировать кредитный договор, чтобы не упустить возможность подать заявку на вычет по нему. |
О том, что такое ипотека на квартиру по ипотеке, мы уже писали в одной из наших статей.
Итог: даже минимальное досрочное погашение сэкономит вам значительные суммы аннуитетных платежей. Лучше делать «скоро» регулярно, не менее 2-3 тыс. Руб.
Порядок пересчета платежей необходимо уточнять в вашей кредитной организации, общее правило для всех — на порядок досрочного погашения нет мораторий и штрафных санкций.
А если есть возможность досрочного прекращения кредита, то откладывать его даже на месяц не стоит.
